Entre locataire et bailleur, des discordes peuvent vite arriver concernant les travaux à réaliser dans le bien. Mais alors qui doit payer ? On vous dit tout !
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Les travaux à la charge du propriétaire
Le bailleur a l’obligation de proposer un logement décent et en bon état de fonctionnement (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il doit donc s’assurer que les équipements liés à la ventilation, à l’humidité et aux installations de gaz et d’électricité fonctionnent et ne présentent aucun risque pour la santé et la sécurité du locataire. Dans le cas contraire, le bailleur est tenu d’effectuer des travaux de mise aux normes avant de louer son bien.
Durant le bail, le propriétaire finance le remplacement des équipements à fort investissement ainsi que les gros travaux liés à la vétusté ou à l’usure par le temps du logement, à un vice de construction ou à un cas de force majeure (comme une tempête). Cependant, il n’est pas responsable en cas de mauvais entretien ou de dégradation du fait du locataire.
Par exemple, le bailleur doit financer :
– les réparations urgentes (panne de chaudière en hiver…),
– les travaux d’amélioration (ravalement de façade, réfection de la cage d’escalier…),
– les travaux contribuant à la performance énergétique du logement (isolation…).
Les travaux à la charge du locataire
Pour sa part, le locataire est responsable des travaux d’entretien courant du logement, selon le décret n°87-712 du 26 août 1987. Il s’agit des réparations locatives, à savoir tous les frais que le locataire paye directement lorsqu’il effectue des réparations ou entretient les équipements du logement suite à un usage normal.
Par exemple :
– le maintien des lieux en état de propreté ;
– les menus raccords de peinture ou de tapisserie ;
– le remplacement du revêtement de sol ;
– le remplacement des joints de robinets, du flexible de douche… ;
– la maintenance de la chaudière ;
– le remplacement des ampoules, des interrupteurs, des prises de courant… ;
– la réparation des vitres et des stores ;
– l’entretien courant du jardin privatif et/ou de la terrasse.
Les autres équipements du logement mentionnés dans le contrat de location doivent également être entretenus et réparés par le locataire.
Que faire si le propriétaire ou le locataire ne respecte pas ses obligations ?
Si le propriétaire n’effectue pas les travaux qui lui incombent, et dans le cas où une solution amiable n’est pas trouvée, le locataire peut saisir le tribunal d’instance du lieu où est situé le logement. Un juge pourrait alors condamner le bailleur sous astreinte à effectuer les travaux nécessaires ou bien autoriser le locataire à les faire réaliser aux frais du propriétaire.
À son départ, le locataire doit, quant à lui, rendre le logement en bon état. Pour cela, il doit effectuer, si nécessaire, quelques travaux avant la remise des clés, comme reboucher les trous dans les murs, faire des raccords de peinture, remplacer les vitres ou les carreaux de carrelage cassés, etc. L’état des lieux de sortie permet d’évaluer l’état du logement. Si le bailleur estime que les dégradations sont nombreuses et sur présentation de justificatifs, il peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie versé à la signature du bail de location. Si la somme n’est pas suffisante pour couvrir les réparations, le propriétaire peut également demander une indemnisation complémentaire en justice.
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